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土地・建物 不動産を無料で処分します！
不要な土地・建物など不動産の処分にお困りですか？
こんなお悩みありませんか？
- 所有の田 畑 農地が荒れ放題で近隣や農業委員会からクレームを受けている
- 山林・原野を相続したけど使い道がない
- 古い実家を相続したものの管理が出来ない
- 住んでいない古屋の劣化で近隣トラブルに発展するかもしれないストレスを感じる
- 調整区域で簡単に売買できず不動産屋さんに相手にしてもらえない
- 遠方の土地・建物の相続人であることが発覚した
- 空き家を放置していたが処罰の対象になるかも知れない
- 相続土地国庫帰属制度でも引き取ってもらえなかった
- あれやこれやで面倒、もっと簡単に引き取って欲しい
使っていない不動産を持ち続ける恐怖！
使っていない土地に必要な経費としては、毎年の固定資産税くらいでしょうか。わずかな金額だから払い続ける方もいらっしゃいますが、実はそう簡単な話ではありません。
土地は定期的にメンテナンスしないと草木が生い茂る可能性がありますし、そこに建物が建っている場合、建物は年々劣化していきます。その建物の瓦が台風で飛んでしまったり、地震で塀が崩れてしまって通行人に怪我を負わせたり死亡させて多額の損害賠償請求、なんてことも過去に実際に起こった悲惨な事故があります。
管理人が常駐している環境であれば、遠方の不動産でもそのような心配はありませんが、一般的には不動産を管理してくれる人はいないため、常に何かしらのリスクを伴います。
また、放置された建物は、放火や不法侵入、レイプや殺人の現場になるなど、犯罪に使われた事例もありますし、何もなくても害獣の住処になって近隣に多大な迷惑をかけてしまいます。
そんな方はこちらをクリック！
市街化区域と調整区域
土地は基本的に市街化区域に属するものと、市街化調整区域に属するものの2つに大別されます。市街化区域とは、自治体によって、町を発展させるために区分けされた地域を指します。家を建てたり、商業施設を設けることによって地域を発展させるのが狙いです。
これに対して市街化調整区域とは、家などの乱立を防ぎ、農業によって国力を維持するために区切られた地域を指します。日本は先進国の中でもトップレベルで食料自給率が低い国です。どこにでも家を建築することが可能になると、田んぼや畑などの農地が減り、食料は完全に他国からの輸入に頼るしかなくなります。
つまり、市街化区域は自由度が高く、市街化調整区域は売買、利用において自由度が低い区域ということになります。
調整区域の農地
上述したように、市街化調整区域は自由度が低く、土地の用途が限定されています。特に農地については国の政策によって厳しく制限されています。
農地の売買については農地を所有する資格が求められ、一般的には農家や農業法人にしか所有権を移転することができません。そして、農地を他の用途で使用するためには農地転用許可が必要になります。
農地には「青地」と「白地」に区別されています。この青地と白地を農地の所有権移転という観点から見てみましょう。
| 青地 | 白地 |
|---|---|
| 移転困難 | 一種農地 移転困難 |
| 二種農地 移転がやや困難 | |
| 三種農地 移転がある程度可能 |
これらの判別は、ある程度不動産に精通していないと分かりません。農地だから所有権移転ができない、ということでもありませんが、隣の農地が移転できたから自分の農地も移転できるだろうということでもありません。
では、調整区域の農地は処分できないのでしょうか？
実は処分する方法を私たちは知っています。
不動産の個人トラブルにご注意
- 空き家を自分で客付けして賃貸する
-
大家さんの道を選ぶのも良いですね。
しかしながら、空き家の管理責任は大家さんにありますので入居者に何かあったら大変です。またクレームは昼夜問わずあります。
クレームを出さないためには、それなりのリフォーム工事が必要ですし、それに伴い工事費もかかります。
それ以外にも、家賃未払いや不法占拠、居座りなど裁判対応しなければいけない場合もあります。
個人間では保証会社も相手にしてくれません。大家さんになるにはそれなりの費用と覚悟が必要です。 - 無償で人に貸す
-
無償であっても土地や建物など不動産の管理責任は所有者にあります。
何か事件や事故があった場合は補償をしなければいけません。メリットがなくリスクだけを負うのは得策ではありません。
それに居座られた場合に重大なトラブルに発展したり、相続の時に必ず揉め事の種になります。
たとえ知り合いであっても気をつけたいところです。 - 農地を資材置き場や建設残土置き場へ賃貸
-
不動産会社や建設業者からこのような話を持ち掛けられた経験はありませんか？
基本的に応じてはいけません。なぜなら、大抵の場合は約束を反故にされて質の悪い大量の建設残土を山のように積まれて終わりです。
市や県から農地への原状回復命令や雑種地の評価を受けて莫大な税金や罰金を支払う羽目になります。 - 農地を農地として他人に賃貸したはずなのに
-
農地を売ったり買ったり、貸したり借りたりするには農業委員会へ農地転用許可申請が必要です。
そして適法に農地転用できたとしても、農地として利用しない部分についてしっかり取り決めをしておきましょう。
個人・法人問わず、よくあるトラブルとして、農地の一部や全部を勝手に雑種地にかえてしまわれることです。
駐車場やコンテナを置いたり、資材置き場にされたりです。
一見問題ないように思いますが、農地の評価ではなくなるため多額の固定資産税が課税されます。
これは地目を変更していなくても課税されてしまいます。
トラブルになったら土地を返してもらえなくなる他に別の場所を用意するよう要求されたり移転にかかる費用負担を請求されたりするケースもあります。 - 山林・原野・農地などは税金が安いから放置
-
山林や原野や農地は税金が安い。確かにこれは事実です。
だから放置していいかというと、これがそうでもない。
山林や原野や農地にかかる管理費用は意外にもかかります。自分は良くても近隣はよくないですし、放置すればするほど近隣との関係性も悪くなります。
相続まで放置すると確実に揉め事の火種になります。なぜなら、子供が大きな借金を抱えるかもしれなくなるからです。
相続土地国庫帰属制度
ところで、相続土地国庫帰属制度という制度をご存じでしょうか。
相続土地国庫帰属制度とは、相続した「利用する予定のない土地」などについて、国が引き取る制度のことで、2023年4月27日からスタートした新しい制度です。
かねてより、所有者不明の土地に関するトラブルが多く発生しており、それに対応した制度です。一見、利用しやすい制度のように思えますが、この相続土地国庫帰属で土地を引き取ってもらうには少々厳しい条件があります。しかも無料ではありません。
まず、建物がある時点で申請できません。建物がなかったとしても、建物の登記が残っている場合、建物の滅失登記が必要です。また、果樹園の樹木や建物に該当しない廃屋、瓦などの建築資材、井戸、浄化槽、古い水道管、大きな石など、まだ条件はありますが、これらがあっても相続土地国庫帰属で土地を引き取ってはもらえません。
さらに、傾斜地は対象にはなりませんし、土地が平坦でなければ造成工事をしてからでないと相続土地国庫帰属制度は使えません。要は、きれいな状態にしないと即却下される、ということです。
相続土地国庫帰属の料金は一筆20万円が原則ですが、土地の面積によって変動があり、土地面積に比例して相続土地国庫帰属の料金は高くなります。
上述したように、相続土地国庫帰属制度を利用するためには様々な条件があり、加えてそれなりの費用も発生することから少々ハードルが高い制度と言えます。
弊社の不動産処分サービスについて
相続土地国庫帰属制度は一見魅力的な制度のように思えますが実態はハードルが高い部分があります。土地を手放したい人にとっては、今更手放す土地に高額な費用を費やしたくないというのが本音でしょう。
では、現状のままでどうやって土地を手放したら良いのでしょうか。
手放したい土地が希望通りの値段で売れるならそれがベストになりますが、売るにしても買い手を見つけるのに時間も労力もかかります。
また、いつ現れるか分からない買い手を待つのも、その間に発生するリスクがストレスになる可能性もあります。事実、郊外の市街化調整区域が売りに出されていて、十年以上も買い手が見つからないケースは山のようにあります。
弊社では多少の条件※1はありますが、不要になった土地について「無料」で引き取りをしています。先に紹介しました相続土地国庫帰属制度が申請できるタイミングは相続が発生した時点ですが、弊社の不動産処分サービスはいつでもご利用いただけます。
今まで使わなくなった土地に関するご相談を多数いただいており、あらゆるケースに対応するご用意があります。
※1：抵当権など第三者の権利が設定されている場合や、共有持ち分等、第三者の権利が及ぶなどといった土地。また、空き家ではなく廃墟（解体するしかない）状態の場合は有料処分や場合によっては処分できないこともあります。詳しくはお問い合わせください。
負担が今後一層増えるって！？
使われていない土地に関する問題が全国的に増加しています。
利用していない土地は税金さえ払っていれば大丈夫というわけではありません。
そのような土地は不法投棄を誘因したり、雑草の繁茂、害獣の建物への侵入などにより周辺に悪影響を及ぼすばかりでなく、犯罪に利用される可能性もあります。
こういった諸問題に対して自治体が動きを見せる場合もありますが、
その場合にかかった費用は所有者へ請求されることになります。
そうなる前に土地を手放した方が無駄な争いを避けることにもなりますし、周囲へ迷惑を掛けることも回避できます。
2016年度の地籍調査によると登記簿上の所有者不明の土地の割合は約20%だったそうです。これに対応するために相続登記義務化と放置空き家や放置土地への課税やペナルティとして過料を新たに科しています。
岸田政権は大増税をしましたし今後も大増税の流れは変わりません。
もはや放置不動産は資産ではなく負債です。
不要な土地・建物の処分でお困りの方、お気軽にお問い合わせください。
弊社の代表は市街化調整区域に特化した行政書士も務めており、その実績、経験が広く知れ渡り、不動産投資サイト「楽待」において市街化調整区域に詳しい行政書士として取材を受けたことがあります。
これまでに数々の市街化調整区域に関するお困りごとを解決してきました。土地、建物、不動産に関するどんな些細なことでも結構です。ぜひお気軽にご相談ください。